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昆山动迁地块低价频出让 关于动迁房的那些事
 昆山装饰网  发布时间:2012-8-20  浏览次数:680        [字号: ]  
 

据昆山国土资源网站公示,2012年下半年有5块动迁地块出让,总面积达341358平方米,地块价格均为375元/平方米,远远低于市场地价,建成后政府回购价格为3200-3800元/平方米。

拆迁地块

名词解释

什么是动迁房?

购房者

动迁房也叫拆迁安置房,所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。目前昆山市场上,像棕榈湾、新城天地、泰和苑、康居新江南这类动迁安置小区确实很多,而且地段、配套、学区都相对很好。

根据相关法规及政策的规定,拆迁安置房屋一般分为两大类:一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。按照有关法律政策的规定,被安置人获得这种配套商品房的,房屋产权属于个人所有,但在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁,动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别,属于被安置人的私有财产,没有转让期限的限制,可以自由上市交易。

购房

价格便宜的动迁房 存在哪些隐患?

虽然动迁房价格便宜,但它的问题和保障房相似。

第一是房屋质量普遍不佳,因为动迁房是动迁组从开放商处低价买走的,所以部分动迁房存在质量不佳、小区配套落后等问题,所谓非市场化的价格换来的可能就是非优质的商品质量;

第二是物业管理,动迁房小区的物业费相对较低,物业管理的质量也不高,业委会的能力也不强(很多根本就没有业委会);

第三是住户结构,绝没有看不起动迁户的意思,但事实就是在这样的小区里群租、出租、空置的房屋还是相对较多的,同时住户的层次也是差异很大的!

楼市

案例分析

动迁安置房屋的买卖纠纷

随着《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》的出台,动迁房买卖的相关政策发生了实质性的变更。

第七条规定,“为增加普通商品住房供应,被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)允许上市交易期限,由取得房地产权证满5年调整为满3年”。这一房产新政放宽了配套商品房上市交易的年限,由此导致未来一段时间内大量的动迁安置房屋买卖合同纠纷案件的产生。

案例:取得房产证满3年,房屋买受人是否可以要求办理过户手续?例如有些房屋买受人,在三年前签订了房屋买卖合同,根据当时的政策,约定了5年后办理过户;由于现在政策调整,房屋买受人是否可以提前要求出卖方办理过户手续?

律师:根据合同法当中的情势变更原则,这一要求是合理的;司法实践当中也能够得到法院的普遍支持。由于配套商品房买卖的特殊性,导致房屋买受人承担了很大的法律风险,只有通过完成过户手续,房屋买受人才能获得房屋的所有权。

鉴于合同签订时所依据的政策发生了变化(即:情势变更),依据现有政策,房屋买受人有权要求提前履行合同,办理房屋过户手续。

故,取得房产证满3年,未到约定的办理过户手续的时间,买受人可以要求出卖人为其办理房屋过户手续,这一合法、合理的要求。


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